DO CONDOMÍNIO

É importante que todos os condôminos tenham em mente ao adquirir um imóvel em condomínio o fato de fazerem parte de um grupo, ou seja, o condômino adquire a sua UNIDADE AUTÔNOMA ( apartamento, loja, sala, etc...) e as chamadas ÁREAS COMUNS. Como o próprio nome diz, tratam-se de áreas pertencentes ao condomínio como um todo. Logo, todos os condôminos possuem sobre elas direitos e obrigações. Exemplo: o terreno sobre o qual o prédio é construído, as paredes externas, piscina, elevadores, etc. Além disso, no condomínio existem algumas despesas que são pagas não individualmente, mas coletivamente. Um exemplo é a conta de água, já que a SABESP emite uma única conta para todo o condomínio, e não uma conta para cada unidade autônoma. Logo, esta conta será paga por todos, sendo o critério de divisão estabelecido da CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, sobre a qual falaremos adiante. Um outro exemplo é o pagamento dos FUNCIONÁRIOS que trabalham no edifício.

O condomínio é regido pela Lei 4591, de 16\12\64, pela CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO e pelo REGULAMENTO INTERNO. Juntos, estes instrumentos fornecem os elementos para gerir o condomínio e dirimir eventuais dúvidas.

DAS UNIDADES AUTÔNOMAS

São os apartamentos, lojas, salas, etc. A Lei determina que é proibido destinar a unidade autônoma utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos. Assim, prédio destinado a uso residencial não pode ser utilizado para fins comerciais.

DAS ÁREAS COMUNS

São as partes pertencentes ao condomínio como um todo. A lei proíbe qualquer condômino de embaraçar o uso das partes comuns. Traduzindo: não pode um só condômino se apoderar de área comum. Importante lembrar que a Lei também proíbe a alteração da forma da fachada externa.

DO CORPO DIRETIVO

É composto pelo SÍNDICO, SUB-SÍNDICO E CONSELHEIROS.

São eleitos em ASSEMBLÉIA GERAL e seu mandato não poderá ultrapassar dois anos, permitida a reeleição. A forma para eleição é regulamentada pela CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. A seguir a principais funções de cada um:

1) SÍNDICO
- representar o condomínio em juízo ou fora dele.
- praticar os atos de defesa dos interesses comuns.
- exercer a administração interna quanto à sua vigilância, moralidade e segurança.
- fazer cumprir as normas vigentes.
- aplicar as multas previstas na Lei, CONVENÇÃO E REGULAMENTO, caso necessário.
- prestar contas à ASSEMBLÉIA GERAL
- administrar o condomínio, efetuando o rateio das cotas mensais, recebimentos, pagamentos das despesas, elaboração de balancetes demonstrativos.
- cobrar as unidades inadimplentes.
- convocar ASSEMBLÉIAS.
- guardar a documentação contábil do condomínio.

2) SUB - SÍNDICO
- representar o condomínio na eventual falta ou impedimento do síndico.

3) CONSELHEIROS ( 3 )
- assessorar ao síndico na solução dos problemas.
- análise das contas do condomínio e recomendação para aprovação das mesmas pela ASSEMBLÉIA GERAL.

DA ADMINISTRADORA

A lei faculta ao síndico a delegação de suas funções administrativas. Entra em cena a então figura da ADMINISTRADORA. Em nosso país, as leis, normas e regulamentos mudam constantemente e a administradora, por tratar diariamente de assuntos relativos a condomínio, está ao par das mudanças nos procedimentos trabalhistas, de incêndio, de segurança, etc. Além das funções burocráticas, uma boa administradora deve estar apta a assessorar ao síndico caso o condomínio necessite de instalações de equipamentos, execução de reformas, melhorias, etc. Algumas das funções da administradora são em resumo:

- elaborar a previsão orçamentária.

- emitir os recibos de cobrança das cotas de cada unidade.

- cobrar os inadimplentes.

- executar todas as rotinas de departamento pessoal ( seleção, admissão e demissão de pessoal, folha de pagamento, recolhimento de encargos, etc.).

- elaborar os balancetes demonstrativos das contas do condomínio.

- montar as PASTAS DE PRESTAÇÃO DE CONTAS MENSAL, que contém os relatórios e comprovantes do movimento financeiro do mês.

- assessorar ao condomínio juridicamente.

- assessorar ao síndico no controle de vencimentos de serviços obrigatórios (recarga de extintores, vistoria de pára-raios, etc.)

DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

É o conjunto de deveres e obrigações que regulamenta o condomínio. Quando do início da incorporação, a incorporadora apresenta a minuta da Convenção, registrando-a no Registro de Imóveis. Todos os condôminos devem possuir uma cópia e conhecer seus pontos básicos. Caso o condômino não possua uma cópia da Convenção, poderá obtê-la no Registro de Imóveis da região do condomínio. Os principais tópicos que a Convenção deve abordar são:

- discriminação das partes exclusivas e das áreas comuns.

- destino das diferentes partes.

- modo de usar as coisas e serviços comuns.

- forma de rateio (divisão ) das despesas do condomínio.

- forma de escolha do Corpo Diretivo

- atribuições do síndico, além das legais.

- modo e prazo de convocação das ASSEMBLÉIAS, bem como o QUORUM ( número de pessoas exigido) para os diversos tipos de votação.

- forma de constituição do FUNDO DE RESERVA.

DO REGULAMENTO INTERNO

Rege a vida diária do condomínio. Não pode contrariar a CONVENÇÃO, sob pena de nulidade. Em alguns casos, está junto com a Convenção. Em outros, deve ser elaborado ( geralmente por uma comissão) e aprovado em ASSEMBLÉIA GERAL. Geralmente dispõe sobre horários, proibições, etc. Pode haver em certos casos a necessidade de regulamentos específicos. Por exemplo, regulamento de uso da piscina, regulamento da garagem, regulamento do salão de festas.

DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

São as reuniões dos condôminos, aonde são discutidos e decididos os principais temas do condomínio. É importante salientar que as decisões tomadas em Assembléia ( desde que regularmente convocada e realizada) obrigam a todos os condôminos, inclusive aos ausentes. Em vista disso, é de fundamental importância a participação nas Assembléias, pois é nela que serão tomadas as principais decisões do condomínio.

DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO

As despesas de um condomínio são rateadas (divididas) entre as unidades de acordo com o estabelecido na CONVENÇÃO, ou na omissão desta, com base na FRAÇÃO IDEAL de cada unidade ( percentual de propriedade que cabe à unidade no terreno e áreas comuns). Assim, todos os condôminos devem concorrer com a sua parcela para pagamento das despesas. Mensalmente é emitido um recibo (ou mais, se assim for determinado) para que cada condômino pague a sua quota. O não pagamento implica em multa, juros e correção ( de acordo com a Convenção de condomínio). Mesmo as unidades que não estão ocupadas são obrigadas a contribuir com a sua parcela no pagamento.

A seguir, as principais despesas que compões o orçamento de um condomínio:

1) Pessoal - salários, férias, 13o, rescisões.
2) Encargos - INSS, FGTS, PIS.
3) Consumo - água, luz, gás.
4) Manutenção/ conservação - elevadores, bombas, interfones, piscina, etc.
5) Seguro - incêndio, resp. civil, vida funcionários.
6) Administrativas - honorários da administradora, xerox, correio, bancárias, etc.
7) Imprevistas - vazamentos, entupimentos, reparos, etc.

DOS FUNCIONÁRIOS

O corpo de funcionários de um condomínio padrão compõem-se de zelador, porteiros, vigia e faxineiro. Compete ao zelador fiscalizar os serviços dos demais, e ao síndico fiscalizar o serviço do zelador. É sempre bom lembrar que os funcionários são do condomínio e não devem, portanto, ser utilizados para serviços particulares dos condôminos. Além disso, o zelador, embora resida no prédio, possui horário de trabalho definido, não devendo ser chamado fora dele, exceto para resolver problemas de urgência. Trabalho fora do horário gera horas extras e , consequentemente, mais despesas.

DA MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO

É fundamental que a construção e os equipamentos do edifício sejam bem conservados. O velho ditado “Não deixe para fazer amanhã o que pode fazer hoje” poderia ser complementado com a frase “...pois se deixar para fazer amanhã poderá lhe custar o dobro”. Moral da história: Edifício bem conservado dificilmente traz surpresas desagradáveis e arrecadações inesperadas. Ainda, prédio em estado precário de conservação perde valor de mercado e pode, inclusive, acarretar problemas de responsabilidade para o condomínio, já que o mesmo pode ser considerado culpado de algum acidente que venha a ocorrer. É obrigatório, por exemplo, que o condomínio mantenha contrato mensal com uma empresa de elevadores. Alguns itens que devem ser conservados ou checados periodicamente: Bombas, interfones, extintores, pára-raios, luz de emergência, piscina, jardim, limpeza da caixa d’água, análise química da água, dedetização, etc.

SEGURANÇA

Frequentemente tomamos conhecimento através da mídia de casos de assaltos e outros crimes em condomínio. Dicas básicas:

1) Não permitir que entregadores (pizza, flores) subam no apartamento. O condômino deve descer e retirar sua encomenda na portaria ( é comum o entregador ser assaltado no caminho, entregando ao assaltante a encomenda, seu uniforme, etc.)
2) Ao chegar de carro, verifique se há algum veículo ou elemento suspeito por perto. Se desconfiar, dê uma volta no quarteirão antes de entrar.
3) Em hipótese alguma abra a porta de sua unidade para visitante cuja chegada não tenha sido anunciada e autorizada.
4) Cuidado ao contratar empregados domésticos.

CONCLUSÃO

Viver em condomínio requer adaptação por parte de todos a algumas regras e procedimentos. Significa em alguns pontos viver em grupo. A maioria dos problemas podem ser resolvidos com uma simples pergunta à pessoa indicada, que dependendo do caso pode ser o zelador, o síndico ou a administração. Na dúvida, pergunte. Isto tornará a relação condominial mais clara e transparente, trazendo benefícios a todos.